Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit: elanike kinnisvarateadlikkus on madal

30 aastat tagasi oli kord ja normid teised, alates valitsuse tasemest kuni lihtsamate tegevusteni välja. Erinev oli ka inimeste suhtumine kinnisvara korrashoidu.

MTÜ Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit tähistab tänavu juba enda 30 tegutsemisaastat. Liidu tegevjuht Maili Kivirähk sõnas Kortermajalehele, et nad on selle üle väga uhked ning lisas, et nad on aastate jooksul oleme andnud märkimisväärse panuse kogu sektori arengusse ning saavutanud palju, millest on kasu olnud nii elamu- kui ka ärikinnisvara haldamisel.

Kuidas on kinnisvarahaldus 30 aastaga muutunud? Kivirähk sõnas, et Nõukogude ajal oli enamik elamufondist riigi või kohalike omavalitsuste omandis. Hooldus oli kollektiivne, sageli standardiseeritud ja ebaefektiivne.1990ndatel toimus erastamine – korterid anti elanikele eraomandisse, kuid puudus kogemus ja süsteem nende haldamiseks. Korteriühistute süsteem loodi alles 1996. aastal, andes sellega juriidilise raamistiku. Korteriühistud hakkasid tasapisi võtma vastutust hoonete tehnilise ja finantsilise halduse eest. Sel perioodil hakati väärtustama haldusettevõtteid, kes pakkusid spetsialiseeritud teenuseid.

Perioodil 2005 -2020 toimus digitaliseerimine ja standardiseerimine. Turule tulid digitaalsed haldusplatvormid (e-arved, iseteenindusportaalid, remondifondide läbipaistvus jne). Korteriühistute seadus (uuendatud kujul 2018) tõi rohkem õigusi ja kohustusi juhatustele, suurendades läbipaistvust ja professionaalsust. Tehnilised lahendused (nt kaugloetavad arvestid, nutikad küttejuhtimissüsteemid) muutusid tavapäraseks.

Kinnisvarahaldus on tänaseks lai valdkond, mis hõlmab:

• tehnilist hooldust,

• finantsjuhtimist,

• juriidilist nõustamist,

• elanike vahelise suhtluse juhtimist,

• renoveerimisprojektide korraldamist (nt KredExi toel).

Suuremates linnades nagu Tallinn ja Tartu, on kinnisvarahaldusettevõtted osa kinnisvaraturu ökosüsteemist, pakkudes lisaks samuti  investeerimis- ja remonditööde nõustamist.

Kinnisvarahaldus on Eestis viimase 30 aasta jooksul muutunud juhuslikust isetegemisest professionaalseks ja strateegiliseks teenuseks. Selle olulisus inimeste jaoks on pidevalt kasvanud – tänaseks on tegemist elutähtsa valdkonnaga, mis mõjutab otseselt elamiskulusid, kinnisvara väärtust ja kodu mugavust.

Sellel perioodil on suurimad muutused olnud professionaalsete haldurite teeenuse tekke, läbi mille  tõusis teenuse kvaliteet ja vastutus. 1996. aastal võeti vastu korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus, mis reguleeris samuti valdkonda. 2018 aastast jõustus lõplikult uus korteriomandi ja korteriühistuseadus.

“Korteriühistud hakkasid mõtlema strateegiliselt – mitte ainult hooldama, vaid ka investeerima tulevikku läbi oma majade renoveerimise ja suuremamahuliste remontööde tegemise. Tähelepanu pööratakse energiatõhususele ja keskkonnateadlikkusele. Üha rohkem korteriühistuid kasutab iseteeninduskeskkondi, korraldab üldkoosolekuid veebis jne,” tõi Kivirähk välja.

Milline oli olukord kinnisvarahoolduse turul, kui Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit alustas?

Professionaalsus oli ebaühtlane:

• Turul tegutses palju väikeseid kohalikke/lokaalseid  ettevõtteid ilma süsteemsuseta.

• Vähesed haldusfirmad pakkusid täisteenust (haldus + hooldus + raamatupidamine).

• Teadmised juriidikast, tehnohooldusest ja hoonehaldusest olid piiratud.

• Ühistud valisid tihti kõige odavama haldus/hooldusteenuse, sõltumata kvaliteedist.

• Puudus arusaam, et korralik hooldus = kinnisvara väärtuse säilitamine.

• Remondifondide kogumine oli nõrk ehk liiga väike ja  sageli koguti raha ainult jooksvateks kuludeks.

Millised mured olid siis aktuaalsed, mis on ka tänapäeval alles?

• Korteriomanike passiivsus korteriühistu tegevustes kaasalöömisel

• Vaidlused ühistute sees

• Remondifondide puudujääk

• Tehnilise hoolduse ebaregulaarsus

• Haldusfirmade usaldamatus

• Õiguslik teadlikkus madal

• Renoveerimiste edasilükkamine

• Halb kommunikatsioon korteriomanike vahel

Paljud kinnisvarakorrashoiu mured on  suhtlemise probleemid, mitte ainult tehnilised või juriidilised. Seepärast, et süsteemide ja seaduste areng ei lahenda kõiki probleeme ning vaja on teadlikkuse tõstmist, parem kommunikatsioon ja motiveeritud KÜ-de juhatusi.

Digitaliseerimine on kindlasti üks suurimaid edulugusid, millega Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit rahul on. 2018. aasta uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus muutis paljud protsessid loogilisemaks ja ühtlasemaks. Selgemad reeglid juhatusele, hääletamisele, kulujaotusele ning EVS 807:2024 väljatöötamine ja käikuandmine.

Eesti kinnisvarahoolduse ja -halduse tase võrreldes Euroopa riikidega on viimase 10–15 aasta jooksul oluliselt paranenud, kuid endiselt esineb valdkondi, kus jäädakse mahajääjate hulka, eriti võrreldes Lääne-Euroopaga. Eestis ei ole kohustuslikku kutsetunnistust kinnisvarahalduritele (nt Soomes, Rootsis on see olemas). See tähendab, et teenuse kvaliteeti ei kontrollita süsteemselt. Ning renoveerimise tempo on aeglane. Kuigi süsteem on paigas, jääb palju hooneid endiselt renoveerimata. Eriti kehvas seisus on paneelelamud, mille eluiga hakkab läbi saama. Kinnisvarateadlikkus on elanike seas madal ning korteriomanikud ei tunne seadusi ega mõista alati, mille eest nad maksavad.

Et olukorda parandada, võiks luua avaliku reitingusüsteemi või anda teenusepakkujatele kvaliteedimärgis. “See on väga asjakohane ja aktuaalne teema, mida on viimastel aastatel arutanud nii kinnisvara korrashoiu liit, korteriühistute liidud kui ka mitmed ministeeriumid, kuid seni pole sellist avalikku ja sõltumatut reitingusüsteemi veel loodud,” sõnas Kivirähk.

EKKL-il on väljatöötatud oma ettevõtete sertifitseerimise süsteem, millega on võimalik igal soovijal tutvuda liidu kodulehe www.ekkliit.ee.

Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit (EKKL) on katusorganisatsioon, mitte reguleeriv asutus. EKKL on töötanud välja kutselise kinnisvarahalduri standardid (4,5,6  taseme), aga see pole kohustuslik.

Kahjuks ei ole Eestis tänapäeval veel kinnisvarahalduritele kohustuslikku kutsetunnistust. Teenust võib osutada ka inimene, kellel puudub vastav pädevus. Võrreldes nt Soome, Rootsi või Saksamaaga on selle teenuse kvaliteedikontroll nõrgem. Suurtes linnades on valik laiem ja teenusepakkujad professionaalsemad. Väikelinnades ja maapiirkondades on sageli vaid üks või kaks pakkujat, kus kvaliteeti ei kontrollita ja konkurents puudub. Korteriühistud ootavad tihti haldurilt ka seda, mis kuulub juhatuse, raamatupidaja või juristi tööülesannetesse. Kui rollid on segased, tekivad ebareaalsed ootused, mille täitmata jäämine toob pettumuse.

Tallinnas ja Tartus kasutab kuni 70–80% korteriühistutest haldus- või hooldusteenuseid. Väikelinnades ja alevites umbes 30–50%, kus paljud teevad kõike ise. Maapiirkonnas, kus on väiksed majad, umbes nelja kuni kaheksa korteriga, jääb see aga alla 20%, suurem osa toimetab omal käel. Kogu Eesti keskmine on seega umbes 50–60%, kus korteriühistud kasutavad mingis vormis haldusteenust nagu täishaldus, tehniline hooldus, raamatupidamine vms.

Eesti kinnisvara- või korteriühistute liidud (nt Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL) või Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit (EKKL)) on aja jooksul andnud välja mitmeid soovitusi, kuidas ühistud saaksid oma kinnisvara korrashoidu süsteemselt ja tulemuslikult korraldada.

1. Koosta pikaajaline korrashoiu- ja renoveerimisplaan (5–10 a)

2. Kogu järjepidevalt remondifondi ja väldi alarahastust

3. Hoia tugev suhtlus elanikuga – teavita, selgita, kaasa

4. Kaalu professionaalse halduri või hoolduspartneri kaasamist

5. Kasuta digivahendeid halduse ja aruandluse korraldamiseks

6. Koolita juhatust ja kaasake eksperte keerulistes teemades

7. Tunnusta ja motiveeri juhatust

Lisaks saab osta “Kinnisvara Korrashoiu käsiraamatu” kas kauplusest või pöördu EKKL-i poole info@ekkliit.ee meili kaudu.