Ehitamisel nõuame kutset, kasutamisel enam mitte
Kutsenõuded ei tohi lõppeda ehituse valmimisega
Eestis on ehituse ja projekteerimise valdkonnas ammu aru saadud, et kvaliteeti ja ohutust ei saa tagada ilma pädevate spetsialistideta. Seetõttu on kavandamise ja ehitamise etapis täiesti loomulik, et riik nõuab kutsetunnistusi, pädevuse tõendamist ja selgeid vastutusrolle.
Aga siis juhtub midagi kummalist.
Hetkel, kui hoone valmib ja algab selle kõige pikem elukaare faas – kasutusperiood –, muutub sama loogika palju nõrgemaks. Justkui oleks pädevust vaja ainult maja valmis ehitamiseks, aga mitte selle hoidmiseks järgmised 50 või 100 aastat.
See on vale. Ja see on ohtlik.
Kõige olulisem faas on jäänud tahaplaanile
Kinnisvara elukaare lühim osa on kavandamine ja ehitamine ning see kestab tavaliselt vaid mõne aasta. Hoone tegelik elu algab alles pärast seda – kasutusperioodis, mis kestab aastakümneid. Just sel ajal viibivad inimesed hoones iga päev ning tehakse otsuseid, mis määravad, kas hoone püsib korras, kas selle väärtus säilib, kas energiakulud püsivad kontrolli all ning kas seal on turvaline ja tervislik elada või töötada.
Ometi on just see faas Eestis jäänud pädevusnõuete mõttes tahaplaanile.
Meil on küll nõuded mitme tehnosüsteemi hooldamisele– tuleohutussüsteemidele, liftidele, gaasi- ja elektripaigaldistele. Need on vajalikud nõuded ja keegi ei vaidle sellele vastu. Kuid hoone korrashoid ei ole ainult üksikute süsteemide hooldus. Korrashoid on tervikjuhtimine: planeerimine, hoolduste korraldamine, tööde kvaliteedi kontroll, riskide juhtimine, dokumentatsioon, sisekliima, energiatõhusus, omaniku huvide kaitse.
Puuduvad nõuded näiteks nii kinnisvarahaldusele ja korteriühistu juhtimisele kui ka hoone tarindite ning teiste tehnosüsteemide – näiteks ventilatsiooni- ja küttesüsteemide – hooldamisele. Samuti puuduvad selged pädevusnõuded koristusteenustele.
Just nende ülesannete kandjate pädevus jääb täna liiga sageli seaduse vaates halli alasse.
Kutsesüsteem on olemas, aga riik ei kasuta seda lõpuni
Kõige suurem vastuolu on selles, et Eestis ei ole probleemiks kutsesüsteemi puudumine. Vastupidi – kutsesüsteem on olemas. Meil on olemas kutsed ja kutsestandardid kinnisvarahalduritele, korrashoiu spetsialistidele, hooldustöötajatele ja korteriühistute juhtimisega seotud rollidele. Kutseregistri andmetel on täna erinevatel tasemetel ja spetsialiseerumistel väljastatud üle 1000 kutsetunnistuse.
Süsteem, mille abil pädevust hinnata ja tõendada, on loodud. Eriala on kirjeldatud. Standardid on olemas. Inimestel on võimalik kutset omandada.
Aga seadusandlus ei kasuta seda süsteemi piisavalt järjekindlalt seal, kus sellest oleks kõige rohkem kasu – hoone kasutusperioodis.
Tulemuseks on olukord, kus kutsetunnistus on olemas, kuid selle nõudmine sõltub liiga tihti tellija teadlikkusest või teenusepakkuja enda professionaalsusest. Riigi selget sõnumit ei ole. Ja kui riigi sõnumit ei ole, võidab turul liiga sageli mitte pädevus, vaid odavaim hind.
Seadusandluse mõju ei piirdu ainult tänase teenuse kvaliteediga – see kujundab ka kogu eriala tulevikku. Kui valdkond on selgelt reguleeritud ja majade haldamiseks ning hooldamiseks on nõutav tõendatud pädevus, kasvab ka motivatsioon seda eriala õppida, kutset omandada ning jätkata õpinguid ka kõrghariduses. Nii muutub eriala nähtavamaks ja atraktiivsemaks ka noorte jaoks. Praegu saadab riik aga vastupidist signaali: kui kutset ei nõuta, tekib õigustatud küsimus, miks üldse õppida ja pädevust tõendada. See nõrgestab pikemas vaates kogu valdkonna professionaalsust.
Korteriühistutes maksavad selle kinni elanikud
Korteriühistute teema ei tohi selles arutelus tahaplaanile jääda, sest just seal puudutab see küsimus kõige rohkem inimesi. Korteriühistutes elab väga suur osa Eesti inimestest ning ühistu juhtimise kvaliteet mõjutab otseselt nende kodu turvalisust, kulusid ja vara väärtust.
Täna on olukord ebaühtlane ja kohati lausa absurdne. Kui ühistut juhib juhatus, siis juhatuse liikmetele ei ole sisuliselt professionaalse pädevuse nõudeid. Kui aga kasutatakse valitsejat, eeldatakse juba kutsetunnistusega halduri kaasamist. Sisuliselt sama vastutuse juures kehtivad erinevad ootused.
See ei ole mõistlik.
Korteriühistu juhtimine ei ole ammu enam ainult koosoleku kokkukutsumine ja arvete kinnitamine. See tähendab seadusest tulenevate kohustuste täitmist, remondiplaneerimist, teenuste tellimist, ohutuse tagamist, tehniliste riskide mõistmist ja sageli ka keerukate hangete korraldamist. Kui neid otsuseid tehakse ilma piisava ettevalmistuseta, ei sünni kahju kohe. Aga see koguneb. Mõne aasta pärast on tulemuseks kallid remondid, vaidlused, energiaraiskamine ja halvenenud elukeskkond.
Ka korteriühistu juhtide ebapiisav kompetents pärsib meie vananeva hoonefondi tõhusat renoveerimist, kuigi see on üks riigi tasandil seatud olulisi eesmärke
Lõpuks maksavad selle kõik kinni elanikud.
Ärikinnisvaras on see otsene väärtuse ja usalduse küsimus
Ärikinnisvaras on sama probleem lihtsalt nähtavam, sest tagajärjed jõuavad kiiremini bilanssi. Professionaalselt juhitud hoone tähendab stabiilsemat üüritulu, rahulolevamaid üürnikke, paremat tehnilist töökindlust ja usaldusväärsemat vara investorite jaoks. Ebapädev juhtimine tähendab vastupidist: rohkem rikkeid, rohkem katkestusi, rohkem vaidlusi, suuremaid kulusid ja lõpuks madalamat väärtust.
Kui büroohoones on halb sisekliima, ventilatsioon ei toimi, hooldus on juhuslik ning probleemide lahendamine venib, ei ole see enam lihtsalt „tehniline detail”. See on üürniku töötingimuste küsimus, mis mõjutab otseselt kasutajate heaolu ja töövõimet ning laiemas vaates ka riigi tootlikkust. Kui kaubandus- või tootmishoones ei ole korrashoid süsteemne, muutub see kiiresti otseseks äririskiks.
Investor ei vaata täna ainult hoone asukohta ja üürivoogu. Ta hindab ka seda, kas vara on professionaalselt juhitud, kas hooldused on dokumenteeritud, kas riskid on kontrolli all ning kas omanikul on selge ülevaade hoone seisukorrast. Kutsesüsteemiga seotud pädevusnõuded ei ole siin formaalsus, vaid usaldusväärsuse alus – nii kinnisvara kui varaklassi mainele kui ka Eesti atraktiivsusele välisinvestorite silmis.
Me ei saa rääkida kestlikkusest, kui me ei nõua pädevust kasutusfaasis
Eestis räägitakse palju energiatõhususest, rohepöördest, sisekliimast ja kestlikkusest. Õigusega. Aga liiga sageli räägitakse neist teemadest nii, nagu need lahendataks ära projekteerimislaual või ehitusplatsil.
Ei lahendata.
Need teemad otsustatakse suuresti ära kasutusperioodis – selles, kuidas hoonet juhitakse, hooldatakse ja korras hoitakse. Ka kõige parem projekt ei päästa olukorda, kui hilisem korrashoid on juhuslik. Ka kõige moodsam tehnosüsteem ei anna tulemust, kui seda kasutatakse valesti või hooldatakse ebapädevalt.
Kui tahame päriselt kestlikke hooneid, peame lõpuks tunnistama lihtsat tõde: kasutusfaasi kvaliteet sõltub inimeste pädevusest. Ja pädevus peab olema tõendatud, mitte eeldatud.
Seadus peab tegema järgmise sammu
Täna on Eestis olemas kõik eeldused, et see vastuolu ära lahendada. Kutsesüsteem on olemas. Kutsestandardid on olemas. Erialane kompetents on kirjeldatud. Puudu on ainult see, et riik seoks selle süsteemi selgemalt hoone kasutusperioodi nõuetega.
See ei tähenda ülereguleerimist. See tähendab elementaarset järjepidevust.
Kui me nõuame õigusega pädevaid spetsialiste ehituse alguses, peame nõudma pädevaid spetsialiste ka hoone elukaare kõige pikemas etapis. Hoone korrashoidu ei tohi käsitleda kui juhutööde jada, vaid kui professionaalset tegevust, millel on otsene mõju ohutusele, tervisele, varale ja majandusele.
Kutsesüsteem ei tohi olla riiulil olev võimalus. See peab olema kasutusfaasi juhtimise loomulik standard.
Küsimus ei ole ainult kinnisvaras
See teema ei puuduta ainult kinnisvarasektorit. See puudutab Eesti inimeste kodusid, ettevõtete töötingimusi, vara säilimist ja majanduse toimimist. Kui hooneid juhitakse ebapädevalt, kaotavad kõik: elanikud, omanikud, üürnikud, investorid ja lõpuks ka riik.
Seepärast on aeg lõpetada olukord, kus kutsesüsteem kehtib justkui ainult ehituse lõpuni. Kui tahame ohutuid, kestlike ja väärtust säilitavaid hooneid, tuleb seadustada selge nõue, et ka hoone kasutusperioodis oleksid kaasatud kvalifitseeritud ja tõendatud pädevusega korrashoiu spetsialistid.
Maja elu ei lõpe kasutusloa saamisega. Just siis algab kõige olulisem osa.
