1. Küsimus:

Seoses mõningate riigihangetega on kerkinud päevakorda teemad, millele palume Teie arvamust. Soovime kinnisvara korrashoiu tegevuspraktikas lähtuda asjatundlikest tegevuse alustest ja heast tavast ning sellega seonduvalt sooviksime Teilt saada sellekohaseid juhiseid, kuidas õigesti eristada ja liigitada hoonete ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide tehnohooldust ja remonti ning millised on nende tegevuste põhitunnused  ja teenuse osutamise lepingu põhitingimused.

Vastus:

Vastavalt riigihangete seadusele peab hankija hankelepingu eseme tehnilise kirjelduse (s.h. ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide tehnohoolduse, remondi ja asendamise teenuse) koostamisel tehnilise normi puudumisel aluseks võtma valdkonna Eesti standardi. Eesti standardis EVS 807:2016 on määratletud ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide tehnohoolduse, remondi  ja asendamise tegevuste põhitunnused. Standard on kättesaadav www.evs.ee  Eelpool nimetatud teenuse lepingu osas on heaks tavaks lähtuda Eesti Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poolt soovitatavast ja MTÜ EKKL poolt tunnustatud kinnisvara korrashoiuteenuse üldistest lepingutingimustest KHÜL (lisatud manustes). Üldised lepingutingimused on kättesaadavad https://www.mkm.ee/et/lepingute-koostamise-juhendid-ja-naidised  ja EKKL kodulehe Hea tava menüüst. Standardi mittejärgimine kinnisvara korrashoiu teenuste hangete  hankelepingu eseme tehnilise kirjelduse koostamisel on käsitletav riigihangete seaduse rikkumisena ja kinnisvara korrashoiuteenuste üldistest lepingutingimustest kõrvalekaldumine on käsitletav hea tava mitte järgimisena. Viimasel puhul peaks hankija selgitama ja põhjendama kõrvalekaldumist, s.t. millistel eesmärkidel hankija kasutab üldiste lepingutingimustega vastuolus olevaid või kõrvalekalduvaid tingimusi, kuidas see võimaldab paremini hankija rahaliste vahendite läbipaistvat ja efektiivset kasutamist ning kuidas tagatakse taolisel moel vastavus heale tavale, s.h. näiteks mõistliku hinnaga tasakaalustatud ja õiglase lepingu põhimõtte järgimine ning konkurentsi moonutamise välistamine ja lepingu standardne arusaadavus turuosalistele.

Oleme kinnisvara korrashoiu riigihangetel täheldanud juhtumeid, kus hankedokumentides ja –lepingutes kaldutakse hankija initsiatiivil kõrvale eelpool viidatud alusdokumentide põhimõtetest ning ei eristata (ei osata või ei soovita eristada) regulaarseid ja ettenähtavate mahtudega preventiivseid hooldustöid ja rikete või puuduste tagajärel teostatavaid ettenägematute mahtudega remont- ja asendustöid. Selle tagajärel esitatakse hankedokumentides ja –lepingutes nõudeid, mille kohaselt nii preventiivsete hooldustööde kui ka remont- ja asendustööde teenus tuleks tasustada fikseeritud püsitasu eurot/kuus alusel sõltumata tegelikult teostatud tööde vajaduspõhisest mahust. Taoliste tingimuste esitamine ja tasustamise alused ei vasta heale tavale ega põhimõttele saada osutatud teenuse eest õiglast ja põhjendatud tegelike kuludega vastavuses olevat tasu. Samuti loob hankija taoliste tingimuste rakendamisega põhjendamatult madala maksumusega pakkumiste esitamise olukorra, kuna tingimustele vastavalt  sisaldavad pakkumused ettenägematute tööde maksumust, mida pakkujad ei saa usaldusväärse täpsusega ette näha ja millise kujunemist lepingu täitmise protsessis ei saa pakkuja oma tahtest sõltuvalt mõjutada. Sellisel moel ettenägematute töödega seonduvate kulude riski täies mahus asetamine pakkujale ei vasta hea tava kohasele tegevusele. Ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide hoolduse hankelepingu alusel makstava tasu alusena on hea tavana käsitletav tehnohooldustööde korral tasustamine püsitasuna eurot/kuus ning remondi ja asendustööde korral ühikuhindade või täiendava hinnapakkumise alusel.

Täpsustavalt lisame allpool lingil selgitava tabeli ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide tehnohoolduse, remondi ja asendamise tööde hea tava kohaseks liigitamiseks.

Ehituskonstruktsioonide ja tehnosüsteemide hoolduse, remondi ja asendamise tegevuste jagunemise tabel

2. Küsimus:

Korteriomanike üldkoosolek otsustas nimetada uue valitseja ja lõpetada vana valitseja volitused. Millises vormis võiksime vormistada meie korterelamu valitsemise üleandmise vormistada n.ö. vana valitseja ja uue valitseja vahel?

Vastus:

Soovitame Teil kasutada allpool lingil lisatud näidist, millist saate ka vastavalt täiendavatele soovidele täiendada

Korteriomandite valitsemise üleandmise kokkuleppe vormi kavand